El día 23 de julio de 2024 se publicó la Resolución Exenta 4.788 del Servicio Agrícola y Ganadero que viene a modificar la forma en que se entregan los certificados de subdivisiones de predios rústicos.

Los cambios no son tan relevantes, sino que más que nada tiene el objetivo de aunar criterios entre las distintas oficinas sectoriales del SAG. El trabajo del profesional encargado de realizar el plano será mucho más sencillo.

Sin embargo, este cambio en la normativa o cualquier cambio que se refiera a las subdivisiones de predios rurales trae consigo voces de alarma que dicen que ya no se puede subdividir, cosa que no es cierto.

La superficie predial mínima se mantiene inalterable en 0,5 hectáreas.

La idea que exista una modificación general en cuanto a la superficie mínima para dividir un terreno rural, personalmente no creo que vaya a realizarse en el corto o mediano plazo.

Tengo varias razones para pensar en ello y quiero compartirlo contigo:

Necesidad de la población de acceder a una vivienda.

Las personas necesitan de un lugar en el que puedan acceder a una solución habitacional y siempre buscarán formas de hacerlo.

No nos vamos a hacer los locos. Todos entendemos que la compra de parcelas tiene como fin poder utilizarla para la construcción de una vivienda. Lo demás es accesorio.

Si alguien quiere dedicarse realmente a la producción agrícola o ganadera podría empezar en un terreno de 0,5 hectáreas, pero no es la mejor idea. Lo anterior se debe a que podrías tener muchos problemas con los vecinos por las aplicaciones de químicos como fungicidas, fertilizantes y otros que son inherentes a este tipo de actividades.

Por otro lado, si te empieza a ir bien tampoco podrías ampliar la producción debido a las limitaciones que tienen los proyectos de subdivisión, sea por la forma de los lotes resultantes o la ubicación de las servidumbres de tránsito.

La producción agrícola no es lo principal.

Comprar una parcela para construir una vivienda se ha convertido en una opción para gran parte de la población que no era propietaria de ningún otro inmueble.

La superficie de 5.000 metros cuadrados resulta perfecta ya que no es lo suficientemente pequeña como para no poder realizar pequeños cultivos ni tampoco muy grande como para dividirlo, sobretodo porque la vida en el campo necesita más espacio que en la ciudad.

El problema se puede generar si se aumenta la superficie predial mínima a dos o cinco hectáreas, caso en el cual muchas personas no podrán pagar el precio de estos inmuebles, viéndose casi obligados a la formación de comunidades o, lo que puede resultar aun más problemático, la proliferación de loteos irregulares. 

Formalidad y legalidad de los actos jurídicos.

Cuando el ordenamiento jurídico no entrega las herramientas para que una persona pueda adquirir un terreno dentro de sus posibilidades, lo que hacen las personas es buscar alternativas.

Hasta no hace mucho tiempo las acciones y derechos fueron una manera en que se dividían irregularmente los terrenos.

Esto llevó a muchos problemas con la planificación territorial, la formación de comunidades en donde prima la ley del más fuerte, la insalubridad y el aumento de enfermedades producto de la falta de servicios básicos como la extracción de basura o la inexistencia de servicios de alcantarillado. 

Esta es una situación que se puede repetir.

Imaginemos una situación en donde una línea imaginaria que separa el radio urbano de lo rural me dice que mi vecino puede dividir su terreno en 100 metros cuadrados y yo tengo que conformarme con dividirlo en 4 hectáreas. 

No va a funcionar.

Si la ley no lo permite, comenzarán a realizar contratos en la informalidad.

En esa situación el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces no podría entregarnos ninguna certeza al momento de comprar una propiedad.

Sería prácticamente imposible realizar un estudio de títulos y determinar que la propiedad efectivamente está libre de algún problema.

Están quienes pueden decir: “pero si los contratos no fueron realizados conforme a la ley no tienen ningún derecho que reclamar”. No es tan así.

Cualquier problema de esa naturaleza tendría que resolverse mediante un procedimiento judicial, con todos los gastos de tiempo y dinero que ello significa.

Realizar una modificación legal sin tomar en cuenta la idiosincrasia de nuestro país es realmente un sinsentido.

Políticas públicas del gobierno de turno y mayoría en el Congreso.

Para que se modifique una ley se requiere de otra ley que establezca algo totalmente diferente y por ende derogue a la norma actualmente vigente que, en este caso, es el Decreto Ley 3.516.

El Proyecto de Ley debe entrar al Senado y a la Cámara de Diputados para su discusión y aprobación.

No quiero entrar en mayores tecnicismos pero finalmente el Proyecto debe aprobarse por ambas cámaras, para luego enviarlo al Presidente de la República para que éste lo promulgue y ordene su publicación.

En este sentido, para poder determinar qué es lo que pasará en el futuro hay que revisar cuáles son los proyectos de ley que se encuentran en trámite en el Congreso.

Actualmente no existe ningún proyecto de ley que busque modificar completamente el Decreto Ley 3.516. Lo único que podemos encontrar son modificaciones a algunas normas en particular de la normativa vigente, en particular la modificación de la superficie predial mínima.

Hay un proyecto de ley que postula una superficie predial mínima de 2 hectáreas y otro que busca que sea de 5 hectáreas, pero ninguno de ellos ha tenido un avance significativo.

Es más, los últimos dos proyectos que se ingresaron al Congreso buscan establecer excepciones en las que se permita la división de terrenos hasta en 500 metros cuadrados cuando se trate de herencias y para dividir terrenos en 2.500 metros cuadrados cuando estos se encuentren cercanos a la ciudad.

Así, al existir un panorama en que lo único que se pretende es modificar la superficie predial mínima de división de un terreno, sin tomar en cuenta otras circunstancias como las que ya comenté, no parece que vaya a ningún lado.

Por otro lado, el Ministro de Agricultura señaló que están trabajando en un proyecto de ley que aumentará los requisitos para la subdivisión.

Según información que compartió a algunos medios, si el proyecto tiene más de 6 lotes se consideraría un asentamiento habitacional y por ende debiera cumplir con más requisitos para autorizarse su venta.

Ese proyecto no contempla aumentar la superficie mínima de división, se mantendría en 5.000 metros cuadrados.

Finalmente, hay que tener presente que los escaños de los distintos partidos políticos se encuentran equilibrados en el Congreso con los que cualquier modificación debiera dejar contentas a la mayoría de las fuerzas políticas que representan a los distintos grupos de la población. 

Esta situación no se va a dar modificando solo una parte de la norma, descontextualizando el resto de la normativa y las normas complementarias.

Con todo, eso no significa que nunca se vaya a modificar, ya que todo es posible tratándose de las leyes que rigen el país, al estar supeditadas, en gran parte, a las mayorías políticas circunstanciales.