La velocidad de la ejecución de los contratos está en todo el trabajo que se realizó con anterioridad. Ninguna buena decisión de compra fue de la noche a la mañana o producto de una decisión apresurada.

Vivimos en un mundo de gratificación instantánea, queremos todo ahora. Las redes sociales y los gurús de marketing, productividad, emprendimiento e inversiones hablan de que puedes lograr resultados increíbles en poco tiempo.

Esto te puede llevar a pensar que tratándose de inmuebles las cosas son rápidas o que al menos deberían ser rápidas.

Personalmente creo que no existe ninguna necesidad de apresurar la decisión de compra, ya que la velocidad sólo te llevará a cometer errores y aunque muchos de ellos puedan ser solucionados fácilmente, algunos podrían hacerte perder mucho tiempo y dinero. 

Hay muchas situaciones que te pueden hacer pensar que debes apurarte en decidir, pero no tienes que hacerlo.

1. Los corredores de propiedades no son tus amigos.

Al corredor de propiedades le interesa vender el inmueble que tiene. Esa es su función principal.

Para hacerlo van a recurrir a muchos trucos del oficio, como establecer pagos anticipados para acceder a los documentos, firmar contratos de promesa de compraventa, reservas, o simplemente decirte que existen muchos interesados en la propiedad.

Si bien la gran mayoría de los que trabajan en el área te mostrarán todos los antecedentes de la propiedad y te ayudarán a encontrar la propiedad que cumpla con los requisitos que buscas, existen quienes no tendrán ningún reparo en ocultarte información si eso ayuda en el proceso de compraventa.

Una vez tengas muy claro esto, tendrás que velar por tus propios intereses.

Así que, si te dicen que hay muchos interesados en una propiedad, eso no debiera ser una razón por la que debas apresurarte a comprar la propiedad.

Siempre se puede establecer una manera de asegurarte que te venderán la propiedad a ti y no a otro. Puede ser a través de una carta de oferta, una reserva o promesa de compraventa. Sin embargo, aquí es donde debes prestar mayor atención de cuáles son las condiciones del contrato o documento legal.

No es el tipo de documento, son las condiciones establecidas en las cláusulas de ese contrato las que importan.

Siempre establece una condición o cláusula de escape.

Por ejemplo: la oferta está supeditada a lo que establezca el estudio de títulos que se realizará por la parte compradora.

Si no te aceptan esa cláusula simplemente no lo compres ni hagas tratos. No te enamores de las propiedades, siempre se pueden encontrar mejores oportunidades.

• Puedes revisar casi todos los antecedentes legales de cualquier propiedad en Chile.

No son pocas las veces en que un cliente me ha dicho que, si no adelantan parte del precio de la compraventa, no les envían ningún documento.

Según la parte vendedora es porque tienen que confirmar que la parte compradora es seria.

Una tontería a mi modo de ver las cosas. Una tremenda bandera roja. Personalmente ni siquiera intentaría comprar en esas condiciones.

Esto porque toda la información de todas las propiedades en Chile es pública, sólo bastaría la ubicación de la propiedad para encontrar toda la información al respecto en tan solo algunos días.

Por ello resulta sospechoso, por decir lo menos, que una persona oculte esa información y solamente quiera entregarla si hay un pago previo.

Jamás pagues nada si esa es la condición para que te envíen los documentos, porque ¿Qué te asegura que los documentos estén en orden? ¿Qué te asegura que no pagaste por adquirir un tremendo problema?

Pero hay algo aún peor. ¿Qué te asegura que la propiedad sea de la persona que te la quiere vender? Absolutamente nada.

Tómate el tiempo necesario para revisar los antecedentes de la propiedad, aún sin el consentimiento del dueño. Así siempre tendrás el control del contrato e irás un paso adelante, a pesar de que no hayas recibido ningún documento de la propiedad por parte de la parte vendedora.

• Que algo se pueda realizar, no significa que se vaya a realizar.

Es algo que quiero dejarlo muy claro en este video para evitar que tomes una mala decisión.

A pesar de que los contratos puedan estar muy bien redactados o establecidas de muy buena manera las obligaciones de cada una de las partes, no significa que estás protegido y solo resta esperar.

Al menos una decena de veces he recomendado a mis clientes no comprar un inmueble por las condiciones en que se encuentra o por las condiciones del contrato de promesa de compraventa o compraventa derechamente.

Por ejemplo, puede decir que la superficie predial mínima es de 1.000 metros cuadrados y el vendedor puede prometer que va a dividirlo en varios sitios 1.000 metros cuadrados de los cuales te venderá uno a ti.

Puede hacerlo. El contrato puede realizarse.

Sin embargo, hay que tener en consideración situaciones que no dependen de la intención de las partes, como lo son las normas de subdivisión, obligaciones de urbanización y las condiciones particulares del título inscrito. 

Es posible que ni siquiera pueda subdividirse porque si bien cumple con la superficie predial mínima, no cumple con los demás requisitos establecidos en la ley para autorizar su subdivisión.

Ahora bien, si la propiedad cumple con todos los requisitos para proceder a una subdivisión, ¿qué ocurre si el vendedor, por mala fe, no lo realiza?

Una solución sería establecer una cláusula penal, que es una sanción al contratante que incumple sus obligaciones.

No es suficiente.

La función de las cláusulas penales, o alguna otra protección legal extra que se pueda agregar a los contratos de promesa o de compraventa, sirven para mitigar el impacto, pero no aseguran que los problemas no vayan a ocurrir.

Si los problemas ocurren lo más probable es que tengas que recurrir a un procedimiento judicial que tomará al menos un par de meses, si no son años, en conseguir una sentencia favorable.

Por todo lo ya comentado es que considero que no debes apresurarte en la decisión de compra de una propiedad, por muy buena que parezca la oferta.

Creo que una buena forma de tomar buenas decisiones de compra es seguir los siguientes pasos:

1. Determinar para qué quieres la propiedad, cuál es el uso que le darás.
2. Establecer una estrategia de escape en caso de que no puedas pagar la propiedad o resulta que no es atractiva para el propósito que tú quieres.
3. Establecer estrategias para la protección de tus derechos en caso de que alguna eventualidad ocurra. Una carta de instrucciones podría ser una buena herramienta.
4. Estudia el máximo de propiedades que cumplan con las características que buscas.
5. Compra.